相続登記はお早めに

相続登記とは、所謂「名義変更」のことですが、不動産の所有者が亡くなったにもかかわらず、相続登記をしないまま放置されている不動産はありませんでしょうか。

 

住まいとしている不動産や資産価値のある不動産などは、権利関係を明らかにする意味でも速やかに相続登記をされるかと思いますが、そうでなければ、「無駄な費用がかかる」とか「先延ばしにしたい話し合い」などと敬遠されがちです。

 

相続税の申告と違って、相続登記は義務ではありませんし、申請の期限もありません。しかし、あまりに長期間放置していると、相続した方がお亡くなりになり、更にまた相続が開始するなど、相続人が増えていき、そのうち相続人同士が疎遠、はてまた面識がないなど、非常に登記申請が困難になるといった事態に陥ってしまいます。

 

例えば、父方の祖父名義のまま放置されている山林や田といった土地があるとしましょう。正直なところ、資産価値はありません。

祖父の相続人は、祖母及び父上を含む子全員になるのですが、既に他界している兄弟もいて、その子供がいるということは聞いたことがありますが、面識はありません。父から祖父の遺産分割協議は済んだと聞きましたが、さて、どうしましょう。

 

まずは相続人を特定しないといけないのですが、その人らと話ができるよう取り持ってくれる方はいらっしゃいますか。お話はつけてもらえるでしょうか。

 

このようなケースだと、父上が存命ならまだ、事情が分かる方に話をしてもらえるのではないでしょうか。そして、祖父の相続人である父上自身が遺産分割については事情を把握して、協議書も紛失せずに保管されている可能性も高いです。

法定相続分によらない相続登記には、基本的に遺産分割協議書が必要となりますので、登記申請もスムーズにできます。

 

ところが、父上が亡くなってしまうと、面識のない相続人同士が祖父の土地について話し合いをせざるを得なくなってしまいます。そして、時がたつにつれ、複雑になる一方です。

 

所有者不明の不動産が問題になっており、将来的に相続登記が義務化される可能性もあります。

そうすると、資産価値のない不動産についても、放置することはできず、相続人調査から遺産分割に至るまで、相当な手間と労力と費用が掛かることになってしまします。

ですので、相続登記は放置せずにお早目に申請されることを強くお勧めいたします。

posted by: みおの司法書士チーム | - | 14:30 | - | - | - | - |
刑事事件と抵当権設定登記

先日、所内で倉田弁護士による刑事事件の講義がありました。

 

さて、刑事事件と登記申請には、何ら関係がないように思っていたところ、ある会社の上役の方より、従業員の自宅に抵当権の設定登記をしたいという相談を受けました。

 

事情をお聞きすると、従業員が会社の現金や商品、数千万円相当を横領したというのです。会社としては、従業員を即刻解雇し、警察に被害届を提出するところでした。

 

しかし、従業員家族らの協力があること、本人も十分に反省していることもあり、会社は、被害届を出さない代わりに、1000万円を分割にて会社に支払う旨の示談が成立したというのです。

 

そして、示談金を一括で支払うことができないので、自宅不動産に抵当権を設定したいというものでした。当然会社としては、回収を確実にするため、担保の設定をしておきたいところです。私は、従業員の方とも面談をし、抵当権設定登記を無事に完了しました。

 

倉田弁護士の講義では、刑事事件において、被害者と示談をすることの重要性を習いました。

 

このケースでは、会社の宥恕があってのことですが、抵当権を設定しておくことで、 返済が滞る可能性は低くなろうかと思います。

 

このように登記申請と刑事事件とは何ら関係のなさそうですが、登記申請でお手伝いすることができました。

posted by: みおの司法書士チーム | その他 | 16:26 | - | - | - | - |
法務局の柔軟な対応

相続登記の依頼を受けることが多々あります。
いわゆる名義変更でして、お亡くなりになった方の不動産を相続人の方が引き継がれる方より法務局に申請をします。
この時、法定相続人全員が法定相続分に従って登記をしたり、相続人のうちのお一人又は一部が取得する旨の遺産分割協議が整った場合は、協議書を添付して申請をします。
これらと一緒に被相続人の戸籍の附票というものを添付するのです。


戸籍の附票とは、あまり馴染みがないかもしれませんが、生前の住所地の履歴が記載されているのです。
なぜ添付しなければならないかというと、不動産の登記簿には、所有権の氏名と住所が記載されているのですが、被相続人が不動産を取得してから相続が発生するまでには相当な年数が経っている場合が多く、転居されていることが多々あります。
そうすると、被相続人と登記上の所有者が同一人物であることを公的書類にて証明しなければならないのです。そこで、戸籍の附票の出番になるのですが、困ったことに、5年で廃棄されてしまうのです。つまり、同一人物であることを公的書類で説明できなくなってしまうのです。


この場合、どの法務局も登記済証と相続人全員が「登記上の人物と、被相続人は同一人物です」という趣旨の上申書に相続人全員の印鑑証明書を添付して申請をすれば、事なきを得ます。
法務局の手続きはとても厳格です。裁判手続きのように、申請人本人と接触する機会がなく、書類の審査だけですべて終了するので当然なのです。
前置きが長くなりましたが、当事務所では遺産分割調停や裁判の案件を多くご依頼いただいており、先日も、当事務所の弁護士より家庭裁判所で遺産分割調停が成立したから登記の依頼がありました。調停の内容は、当事務所の依頼者が単独で不動産を取得することになっています。私は、相続が発生してから相当年数が経過していたため、先立って調査をしたところ、やはり廃棄されていました。


さて。家庭裁判所で遺産分割調停とは、相続人の方が少なからず揉めていて、解決したからといっても、あまり関わりたくない存在に代わりはありません。
今回依頼を受けた事案も相当に揉めて解決に至ったようですので、当然ながら相手方に依頼しづらいものです。
そこで、こちら側で済ませられるよう法務局にお尋ねをしてみました。
法務局は杓子定規的に対応されるのですが、事情を説明して、納得いただき、申請人からの上申書だけでよいと認めてくれました。
(考えてみると、相続人全員から印鑑証明書を提出してもらって、すんなり手続きが済ませられるのなら、そもそも家庭裁判所の調停など必要ないのかもとおもいますけどね。)
このように、厳格な法務局ですが、事案を考慮して柔軟な対応をしていただき、スムーズに手続きを済ませることができました。
 

posted by: みおの司法書士チーム | 不動産相続 | 16:04 | - | - | - | - |
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posted by: みおの司法書士チーム | その他 | 08:40 | - | - | - | - |